网下及公众初始发售份额分别为15,635万份、6,700万份，分别占扣除初始战略配售份额数量后发售份额的70%及30%，无锁定期安排。
网下投资者应当通过上交所“REITs询价与认购系统”向基金管理人提交认购申请，参与基金份额的网下配售，且应当在发售期内通过基金管理人完成认购资金及认购费用的缴纳，并通过登记机构登记份额。
公众投资者可以通过场内或场外方式认购基金份额。其中，场内认购是指通过本基金募集期结束前获得基金销售业务资格并经上交所和登记机构认可的上交所会员单位认购基金份额的行为。场外认购是指通过基金管理人的直销网点及基金场外销售机构（具体名单详见基金份额发售公告或基金管理人网站）的销售网点认购或按基金管理人、场外销售机构提供的其他方式认购基金份额的行为。
（三）最终网下发售、公众发售合计份额为本次发售总份额扣除最终战略配售发售份额，最终发售份额将根据回拨情况确定。
为让广大投资者能更好的了解张江光大园REIT，现对该产品的底层基础设施项目，也即张江光大园进行进一步详细的介绍：张江光大园地处中国（上海）自由贸易试验区盛夏路500弄，位于国家级高科技产业园区张江高科技园区核心地带。园区总建筑面积50,947.31平方米。根据张江光大园项目的建设用地规划许可，项目用地性质为工业-M1。张江光大园分为1-6号项目工程及7号项目工程，合同开工时间分别为2011年1月28日和2015年8月1日，并于2014年2月14日及2016年12月23日分别取得1-6号项目工程及7号项目工程的竣工验证备案证明文件。张江光大园凭借良好的区域优势、产业配套及交通便利，吸引了包括集成电路、先进制造业、在线经济、金融科技及产业服务配套等符合国家重大战略、宏观调控及产业政策、发展规划的行业内优质企业入驻。截至2020年末，张江光大园出租率稳定在99.51%左右。（1）主动优化租户结构，出租率稳定提升。张江光大园2017年末-2020年末平均出租率分别为96.29%、74.13%、97.39%及99.51%。其中，2018年末因主动调整租户结构，导致出租率有所下降。（2）聚焦优质产业客户，行业分布多元化。基础设施资产的租赁涉及行业主要为符合区域发展战略的行业，包括在线新经济、金融科技、集成电路和先进制造业。（3）基础设施资产现金流稳健，2020年运营净收入仍保持较高增长。2020年，基础设施资产实现运营收入8,344.48万元，较2019年增长16.16%；实现运营净收入6,946.89万元，较2019年增长23.63%。2020年，基础设施资产NOI Margin（运营净收入/运营收入）达83.25%。数据来源：本基金招募说明书，基金管理人尽职调查报告1、运营收入：项目公司运营物业资产而取得的租金收入、物业管理费收入、车位收入和其他合法收入（为免歧义，前述运营收入包含增值税）2、物业资产运营净收入：物业资产运营收入扣除运营税、费后的净值。3、2017年4月末，原始权益人完成对张江光大园项目收购，并于5月开业，因此2017年仅列示5-12月数据根据仲量联行(北京)土地房地产评估顾问有限公司出具的评估报告显示，确定项目市场价值为14.7亿元（截至2020年末估值时点），估值方法为100%收益法。华安张江光大园REIT底层的基础设施项目资产为张江光大园，位于国家级高科技产业园区张江高科技园区核心地带，具有以下几大优势：截至2020年末，张江光大园出租率达99.51%，吸引入了包括在线新经济、金融科技、先进制造业等在内的30余家行业头部企业入驻，整体分散度较为良好。张江科学城是上海市以及浦东新区重点发展的产业园区，也是浦东新区经济发展的重要增长极。张江光大园地处中国（上海）自由贸易试验区盛夏路500弄，位于张江科学城（张江高科技园区）核心位置—上海集成电路设计产业园内，重要交通网络环伺，临近地铁广兰路站(地铁2号线及在建的21号线交汇站)，具有良好的区位优势。截至2020年6月，张江科学城汇聚企业2.20万余家，跨国公司地区总部58家，外资研发中心169家，高新技术企业1,300余家，已成为全上海高层次人才集聚度相对集中的区域。人才优势、区域政策优势等条件在持续助推上海集成电路设计产业园产业集聚效应，目前张江园区共入驻217家相关企业。全球芯片设计10强中有6家、全球排名前10的制药企业中有7家，在张江设立了区域总部、研发中心。区域产业集聚较为凸显。为进一步推动张江光大园专业化的独立运作，规范团队建设，提升团队运营能力，更好地服务基础设施证券投资基金的存续管理，为投资人创造最大化的资产运营收益，由上海张江集成电路产业区开发有限公司（以下简称“张江集电”）、光控安石（北京）投资管理有限公司（以下简称“光大安石”）和国泰君安证裕投资有限公司三方共同出资合计1000万元设立上海集挚咨询管理有限公司（以下简称“集挚咨询”），三方分别持股45%、40%和15%。集挚咨询的运营管理团队为张江光大园原运营团队，运营管理产业园资产多年，对周边市场了解深入，对产业招商、运营管理等方面具备丰富的经验。核心运营管理人员从业经验十余年，符合专业化配置要求。集挚咨询为本次REITs梳理建立了“新租/扩租/续租流程”、“退租及清退履约保证金流程”、“租金催款流程”、“佣金付款流程”，后续将根据运营的实际情况进行更新完善，为项目的稳定运营建立流程及制度保障。集挚咨询的第一大股东为张江集电，张江集电在管资产约60万平方米，其中研发、工业、孵化器类在管资产约40万平方米。运营园区类物业中矽岸国际，集电港一期、领袖之都东块、领袖之都西块、北大二期项目被认定为纳税亿元楼宇。运营团队具备丰富的产业园运营经验。张江集电的母公司张江高科，是市场领先的产业地产运营机构，也是张江科学城的重要开发主体、张江创新生态的打造者，在产业招商领域及物业运营管理方面均具备丰富经验。
集挚咨询的第二大股东光大安石则拥有完善的资产管理体系，为业务开展提供租赁管理、运营管理、物业管理等全面的资产管理服务，以提升张江光大园的内在价值。
